每经记者｜陈利    每经编辑｜陈梦妤    

在行业集体面临转型阵痛的当下，“公建物业第一股”新大正（SZ002968，股价9.77元，市值22.11亿元）也未能幸免。

新大正2024年度报告显示，公司多个财务指标出现了明显下滑：营业收入约33.87亿元，同比增长8.32%；归母净利润约1.14亿元，同比下降28.95%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润约1.07亿元，同比下降22.79%。

在日前举行的新大正2024年度网上业绩说明会上，财务负责人兼首席财务官杨谭解释称，2024年，受整体宏观经济影响，物业行业从增量市场转向存量市场，市场竞争加剧。公司在实现营收持续稳定增长的情况下，受社保及社平工资增长、主动退出低质效项目、公司体系重构与城市合伙人计划等影响，利润阶段性承压。

净利润阶段性承压

这是新大正连续第二年净利润下降。

根据年报，2024年新大正实现归母净利润约1.14亿元，较上年同期的1.60亿元下降28.95%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.07亿元，较上年同期的1.40亿元下降22.79%。

而2023年，上述两项指标同比分别下降13.83%、14.13%。

尤其是在第四季度，公司利润出现了断崖式下跌，成为拖累公司业绩的关键节点。2024年第四季度，新大正实现营业总收入8.10亿元，同比下降2.90%，环比下降4.86%；归母净利润674.49万元，同比下降80.11%，环比下降73.29%。

2025年这一情况尚未得到改善。今年第一季度，公司营业收入为7.42亿元，同比下降14.3%；归母净利润为3382万元，同比下降14.2%。

受人工成本上涨及低质项目退出影响的还有毛利率。2024年，新大正毛利率进一步下降1.15个百分点至11.63%。而据中物智库监测，2024年59家上市物企平均毛利率为18.97%。

据《每日经济新闻》记者观察，自2019年上市以来，新大正毛利率一直处于下滑通道，从2020年的最高点21.42%降到2024年的11.63%，4年时间毛利率下滑近10个百分点。

作为独立第三方物企，新大正有基础物业、城市服务和创新服务三大业务版图。现阶段公司85%以上收入来源于基础物业服务，主要是为包括航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等公建业态提供“四保一服”。

而从新大正核心客户构成来看，来自公建和政府的比例达到了60%，虽然该部分业态具有抗周期的优势，但2024年政府项目续签单价同比下降了5%～10%，导致该部分毛利率出现下滑，仅为10.81%；创新服务业务毛利率2024年同样出现了下滑，为31.26%，但其营收占比仅约3.5%；城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品，则是新大正2024年营收增长最快的业务，为约2.89亿元，同比增长9.87%。

“近年来，受到市场竞争加剧、成本上升、业主消费意愿下降等因素影响，物业行业增值服务毛利率普遍呈现下滑趋势。”新大正董事会秘书翁家林在业绩会上表示，未来公司将着力推动增值业务管理与配套激励体系，强化科技赋能，激发业务发展活力，进一步提升增值服务规模和盈利能力。

在年报中，新大正也表示，根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中，城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

增长的应收账款

截至2024年底，新大正应收账款为7.66亿元，而2022年、2023年分别为4.81亿元、6.9亿元。近三年应收账款/营业收入比值持续增长，分别为18.52%、22.05%、22.61%。

报告期内，新大正完成新签合同金额为18.76亿元，同比增速为20.35%；而同期饱和年化收入同比增速12.6%，两者相互背离，这也意味着公司2024年拓展低价中标成普遍现象。

对此，新大正在2024年初就表示，随着市场参与者显著增加，竞争白热化下低价策略成为常态，加上部分地区推行最低价招标政策，使公司的新市场拓展及存量项目续约价格下降。

值得注意的是，相较于此前，新大正并未在2024年报中披露其具体在管项目情况，仅表示实现了自2020年启动的全国化拓展的核心战略目标，已完成16个重点城市公司的战略布局，区域市场深耕能力显著增强，业务范围覆盖全国百余座主要城市。

不过，大本营重庆依然是新大正业务主要布局地区，约11.64亿元收入来源于重庆，占总收入的34.36%，同比增长6.41%；其次为四川、广东、云南、北京、江苏，2024年分别实现收入2.84亿元、2.49亿元、2.17亿元、2.07亿元、1.75亿元，占总收入的比重均高于5%，其中来自广东的收入同比增长30.47%。

“现阶段，重点中心城市公司团队搭建完成，大部分重点城市形成了一定的业务规模，具备独立自主发展的能力，为下阶段全国化深耕细作奠定了坚实的基础。”新大正表示。

事实上，新大正能快速完成其全国化目标，一定程度上有赖于其城市合伙人制度。

2022年，新大正制定了城市合伙人制度，并在部分城市推广施行；2023年初步落地基于项目合伙人模式的运营体系，并推动试点多个项目合伙人项目；2024年升级更新城市合伙人制度，扩大项目合伙人试点至150个项目，覆盖所有业态和所有业务单元。

“项目层面基于试点的实践经验和效果，将在2025年更大范围内推广，以进一步激发项目经营活力，实现可持续经营和发展。”杨谭指出。

但另一方面，城市合伙人模式背后隐藏着股权让渡、管理权分润、团队搭建补贴等多重成本，在2024年新大正同比增长13.61%至1.96亿元的管理费用中，其主要原因之一就是城市合伙人制度。

每经记者注意到，就在年报发布同日，新大正还发布了一份股权回购计划。根据公告，新大正拟使用总额不低于1000万元、不超过2000万元的自有资金，以集中竞价交易方式回购部分公司发行的普通股（A股）股票，用于后续实施员工持股计划或股权激励。

新大正表示，2025年度，公司将围绕四大战略推进工作：深挖客户需求打造卓越产品，多维管控降低成本，重塑经营管理模式推动数字化转型，内外协同提升经营绩效，努力实现公司的高质量发展。

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封面图片来源：视觉中国-VCG211478322341